來自：廈門房地產聯合網

      2020年開年，黑天鵝來襲，新冠肺炎疫情的肆虐讓全國各行各業遭受不同程度的影響。值此全國戰“疫”關鍵時刻，第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理、深圳投資部主管吳睿先生就新冠疫情“黑天鵝”對房地產市場帶來影響進行深入點評，重點關注對市場及其參與者的表現及建議。

　　第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理、深圳投資部主管吳睿

　　本次新冠疫情在某種程度上與2003年的非典疫情也有相似之處，不知道您怎么看新冠疫情與sars疫情對市場影響區別所在?

　　從疫情本身來看，這次病毒的感染范圍、感染人數和死亡率都與sars不太相同，雖然實際上致死率是相對sars小很多，但感染范圍更大、人數更多。

　　若從經濟大環境來看影響，相比非典時期，本次疫情預計會造成更大影響。主要原因是四個方面：

　　l 外部環境挑戰重重：2001年年底，中國加入wto。2002年至2003年期間， 全球經濟正從互聯網泡沫破滅后迅速復蘇，由此帶來中國出口增速高速增長。自2010年之后，我國經濟增長持續向下，當前依然存在較大的下行壓力。隨著全球經濟增速的放緩與中美貿易沖突的不確定性，中國出口增速已經顯著下滑。

　　l “三駕馬車”對經濟增長貢獻率不同：相比2003年，如今消費已經成為中國經濟重要動力，短期看，本期疫情對消費的沖擊非常大。

　　l 第三產業占比更高，疫情沖擊加大：近年來隨著經濟結構轉型，第三產業占我國gdp的比重不斷上升，2003年第三產業占比僅為40%，2020年已上升至53%，疫情對第三產業的拖累或對經濟帶來更大沖擊。

　　l 爆發時臨近春季使沖擊力度和廣度加大：非典集中爆發在春節復工后，而本次疫情爆發于春節前，返鄉高峰加大病毒傳播范圍，由此也擴大了經濟受沖擊的范圍，并打擊了春節期間的消費、旅游出行，而后的延遲開工也對生產與投資帶來影響。

　　從行業市場層面來說：

　　由于市場環境大不相同，所以與2003年非典爆發時的中國市場相比，2020年新冠疫情下的房地產行業面臨的形勢或更嚴峻

　　l 行業政策環境嚴格：近幾年地產周期調控嚴格，在“房住不炒”的政策基調下，盡管2020年初因城施策強化對行業有結構性、區域性的微調，使得流動性有所緩解，但相較于2003年非典后中國明確房地產為國民支柱支柱產業，當前政策環境明顯更為緊縮嚴格。

　　l 市場體量呈十倍級差距：相比2003年中國城鎮化在持續加速，房地產潛在需求旺盛，當前的行業整體已由黃金時代進入白銀時代，2003年全國商品房銷售規模僅3.2億平，2019年達17.2億平; 2003年全國商品房銷售額為7955.66億元，2019年達15.97萬億元，是03年的20倍之多。行業規模逐漸見頂，壓力也由此達歷史高位。

　　如何判斷新冠疫情對房地產行業銷售的影響?

　　從我們拿到的銷售數據來看，這次疫情已經對全國房地產銷售造成影響，我們統計過過去幾年春節前的銷售數據，正常春節前一周因為假期影響銷售量一般會減少30%左右，而今年春節前一周減少超過了60%，特別是在1月20號鐘南山院士肯定新冠 肺炎人傳人之后，銷售出現了非常明顯的下滑。

　　為了判斷本次疫情的中長期影響，我們建了一個分析模型，結合業內40余資深人士的意見調查，對不同疫情基本結束時間的假設情況下(以湖北大多數城市解封為疫情基本結束的標志，假設時間分別至2月底、3月底、4月底、5月底四種情況)預測全年地產銷售下滑比例：

　　l 樂觀情況下，認為全年銷售預計下滑比例約為12%，悲觀情況下，若疫情結束于5月底，預計全年銷售下滑將達到29%，但需注明的是，本次預測為考慮下半年可能出現的銷售反彈，同時，若情況趨于悲觀，預判下半年的銷售反彈或井噴將比較難實現。在中性預測的情況中，若疫情基本結束于3月底，對比2019年全年銷售額將約有2.89萬億的差額。

　　l 根據過往三年銷售增長率變化趨勢計算，在無疫情影響的情況下，2020年中國房地產銷售增長率預計保持在4.5%左右，全年銷售目標約16.69萬億。但因突發疫情，按照我們中性的預判，相比正常銷售目標下滑達3.6萬億

　　l 從四個假設情況來看，不論是樂觀還是悲觀對上半年影響都較為明顯，整個行業將面臨嚴峻的挑戰。

　　l 按照中性預測, 疫情至3月底基本結束,但對銷售的影響將一直持續到7月底。若僅僅寄希望于后續8月至12月這5個月時間的銷售反彈追回全年20%以上的銷售缺口，具有較大不確定性。所以房地產企業需在疫情下采取其他主動策略應對。

　　房地產行業的資金面(債務、融資)會有哪些影響?

　　根據平安證券研究所數據發布，2020年房企到期債務合計高達約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19.4%。且從單月數據來看，今年房企到期債務額將從2月開始逐漸攀升并在7月達到峰值1490億。在這個情況下，結合我們對銷售下滑的判斷，可以預見若疫情持續時間超預期，銷售端影響擴大及償債規模上升，若融資端政策無明顯放松，在銷售下滑+到期債務的雙重壓力下，將有部分的中小型房企面臨因資金回流不如預期而造成融資渠道變窄，成本變高，資金端壓力將逐步加大的困境。

　　本次疫情對哪些企業影響更大?

　　基于這次疫情始于湖北，從全國龍頭房企在湖北的業務比例來看，部分企業比如招商蛇口、金地集團在湖北的土地儲備達到其各自企業全國土地儲備的近10%的水平，華夏幸福在湖北的土地儲備更是高達17%。因此毋庸置疑這一類在湖北業務比重較大的房企在這次疫情中將受較大影響。

　　另一方面還有部分企業，現金短債比低，同時負債率高的高杠桿型房企在這次疫情中也將受到較大沖擊。疫情之下傳統線下售樓處無法正常經營，以往同期的返鄉置業和“小陽春”均大程度受限，銷售回款迅速減少的情況下，利息以及到期債務按期支付，對于高杠桿型、高周轉型房企來說是很大的打擊。根據全國龍頭房企的凈負債率及現金短債比統計，房企平均的凈負債率和現金短債比為90%和1.81，若以此為標準，不僅僅是部分融資能力相對較弱的中小型房企，甚至規模較大的部分龍頭企業也難免面臨現金流壓力及債務違約風險。

　　在疫情下的具體建議-房地產企業當前能做什么?

　　經營層面，盡可能的增加營收保銷售，豐富銷售手段，線上銷售、大宗交易等。以及保障回款，降低成本，合理化拿地節奏。

　　財務層面，尋求多樣化的融資途徑，尋求降息、債務展期等緩解流動性的方法。

　　政策層面，尋求政府降低稅費和其他形式的支持。同時，因疫情對經濟的影響，下半年流動性和房地產調控適度寬松可以預期，可以好好把握，在貨源和人力組織上做好準備，彌補疫情帶來的業績缺口。

　　在細節上，需要加大風險防范，對可能的困難早做應對安排。例如，大宗交易的安排，因為其周期較長，且下半年因為大量房企業績壓力可能會形成“出貨競爭“， 所以需要早做計劃布局，以求在下半年出現行業債務到期高峰前快速完成，并為年底的業績搶收儲蓄力量。

　　業內普遍認為疫情會給行業帶來深遠影響，具體會有哪些重點變化?

　　整體疫情影響會導致房企上半年業務難以正常開展，資金緊張，若疫情有望及早控制，下半年將有機會出現銷售反彈;但值得注意的是，即使下半年市場有望復蘇甚至出現銷售井噴現象，但下半年房企銷售競爭也將異常激烈。

　　因此，房企應對本次疫情的關鍵還在上半年，預計線上銷售是主流，但由于效果有待觀察，因此為了快速回籠資金，大宗交易的出售方式會成為重要銷售手段。相信經過本次疫情沖擊，線上銷售將進一步受到重視，互聯網+房地產將會更加深化。同時，構建整售、散售并舉的營銷管理體系也會成為房企的趨勢。由于大宗交易周期長，專業要求更高，這將對很多以傳統散售方式完成快周轉的房企提出新的挑戰。

　　經過本次疫情，行業加速洗牌不可避免。在銷售端受阻，融資端受限的情況下，部分企業極有可能處置核心資產甚至出讓公司股權，中小房企被并購、大型企業陷入財務困局的現象將有可能較往年將更高頻發生。另一面，危中帶機，這些影響也給了一些資金實力雄厚，經營穩健的房企帶來了收并購，擴大市場份額的機會。

　　同時，本次疫情也會給行業帶來更多理性的思考，過去幾年一味強調規模和增長速度帶來一些負面影響會在危機中放大，穩健經營、風險防范會成為未來房企管理的重要一環。

　　沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來，相信疫情之后房地產行業會更加穩健、健康的發展。

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